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茂名市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法

作者: 来源: 化州市土地开发储备中心

第一章 总 则


第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 为了公共利益需要,在本市市区(含茂南区、茂港区)范围内征收国有土地上单位、个人房屋的,适用本办法。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。

第四条 区人民政府负责本辖区的房屋征收与补偿工作,区人民政府确定的房屋征收部门组织实施本辖区的房屋征收与补偿工作。

市政府认为需要统筹的项目,其房屋征收与补偿工作由市政府负责,市政府确定的房屋征收部门组织实施。

第五条 市政府确定的房屋征收部门,除组织实施市政府负责的房屋征收与补偿工作外,还负责如下工作:

(一)贯彻落实国家、省的房屋征收与补偿法律法规,负责拟定市区实施房屋征收与补偿工作的规范性文件;

(二)组织编制市区房屋征收规划和年度计划,对各区房屋征收与补偿工作进行业务指导和监督管理;

(三)负责市级项目房屋征收与补偿的资金管理;

(四)负责对参与房屋征收的房地产评估机构进行规范管理;

(五)负责市级房屋征收与补偿项目档案管理。

第六条 市发展和改革、国土资源、城乡规划、住房和城乡建设、城市综合管理、财政、公安、审计、工商、物价、文化、教育、民政、镇(街道办)等有关部门应当按照各自职责分工,协同实施本办法。

第七条 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、区人民政府作出房屋征收决定并进行公告:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 依照本办法第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

第十条 市、区人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应经市、区政府常务会议研究决定。

第十一条 市、区人民政府作出房屋征收决定前,应组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第十二条 房屋征收补偿方案应当进行论证并在房屋征收范围内予以公布,征求被征收人意见。征求意见期限不得少于30日。

因旧城区改建需要征收房屋的,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,市、区人民政府还应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会。


第十三条 市房屋征收管理部门负责对区政府拟订的征收补偿方案和征收决定进行审查监督,房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

(一)房屋征收与补偿的法律依据;

(二)房屋征收的目的;

(三)房屋征收的范围;

(四)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;

(五)房屋征收补偿方式、标准和计算方法;

(六)补贴和奖励标准;

(七)用于产权调换房屋的基本情况和选购方法;

(八)房屋征收评估机构选定办法;

(九)房屋征收补偿的签约期限;

(十)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;

(十一)其他事项。

第十四条 用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、由房屋征收部门专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和有关住宅交付使用要求,并产权清晰、无产权争议、没有设置他项权利。

第十五条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定,有下列行为之一的,增加的费用不予补偿:

(一)新建、扩建、改建、装修房屋及附属物;

(二)建立新的房屋租赁关系;

(三)房屋分割、转让、赠与、租赁和抵押;

(四)新增、变更工商营业登记;

(五)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

(六)其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将本条第一款的要求在房屋征收范围内予以公告,并书面通知房屋所有权人以及规划、国土、工商、公安、房产登记等有关部门。公告和书面通知应当载明暂停办理相关手续的期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

第十六条 作出房屋征收决定的市、区人民政府房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十七条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第三章 补偿安置及奖励措施

第十八条 作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因房屋征收造成的搬迁及临时安置的补偿;

(三)因房屋征收造成的停产、停业损失的补偿。

第十九条 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定,被征收房屋的价值,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

房地产价格评估机构由被征收人在征收决定公告之日起7日内协商选定;协商不成的,由市房屋征收管理部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,也可以由市房屋征收管理部门组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。

市房屋征收管理部门应在范围征收范围内公示具有相应资质的房地产评估机构名录,方便被征收人协商选择。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预,被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到符合结果之日起10日内,向征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十条 被征收人可选择货币补偿,也可选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,对于生活居住用房(不含闲杂屋),按照核准的套内面积,由被征收人按1∶1.1的套内面积比例选择调换房;对于非住宅(包括商铺、办公用房等),按照核准的套内面积,由被征收人按照1∶1的套内面积比例选择调换房。

选择产权调换的,实行先签协议先选择原则。

因调换的房屋(套房)面积不便于分割,被征收人取得的调换房面积超过被征收房屋套内面积10㎡以内的(含10㎡),超过部分按照调换房所在地段房屋建筑成本补交差价;超过应安置面积10㎡以上的,超过部分按照调换房所在地段商品房平均价格补交差价;不足被征收房屋套内面积的,不足部分按调换房的市场评估价予以补偿。

征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

第二十一条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素确定。

被征收人应当向房屋征收部门提供房屋被征收前一年(不足一年的按实际生产经营时间)的月平均收益以及相关证明材料。

被征收房屋类别为住宅,但已依法取得工商、税务登记证进行合法经营的,按实际经营面积参照同地段商业用房的平均价格给予补偿。

第二十二条 征收宗教团体所有的房屋,应当事先征求宗教事务管理部门的意见。

第二十三条 征收房屋管理部门依法代管的房屋,应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证,征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。

第二十四条 征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照国家和省有关规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

抵押人与抵押权人达成书面协议的,按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议,对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照相关规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁。

第二十六条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

因征收房屋造成搬迁的,房屋征收实施单位应向被征收人支付一次性搬迁费,搬迁费以户(宗)为单位,每户(宗)3000元。

征收住宅需要临时安置的,应提供周转房或支付临时安置费。临时安置费根据被征收房屋所在区域以及房屋面积进行租金评估,按照评估结果确定。

作出房屋征收决定的人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十七条 房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由作出补偿决定的人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

第二十八条 有下列情形之一的,由作出征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行:

(一)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的;

(二)补偿协议订立后,被征收人拒不履行征收补偿协议约定的义务,经房屋征收部门依法提起诉讼,法院作出生效判决,判令被征收人履行协议约定的搬迁义务被征收人不履行的;

(三)被征收人在法定期限内申请行政复议,行政复议决定维持征收补偿决定的,被征收人未在法定期限内提起行政诉讼的;

(四)被征收人提起行政诉讼,法院作出生效裁判,驳回其起诉或诉讼请求的;

(五)其他依法可以申请人民法院强制执行的。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第三十条 对被征收人的奖励:

(一)在规定期限内提前30天完成搬迁的,按房屋补偿总额的10%奖励(选择房屋产权调换的,按原房屋评估价计算,下同);

(二)在规定期限内提前20天完成搬迁的,按房屋补偿总额的6%奖励;

(三)在规定期限内提前10天完成搬迁的,按房屋补偿总额的3%奖励。

第四章 法律责任

第三十一条 市、区人民政府以及相关职能部门、房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十二条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十三条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款,对房地产评估师处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案,情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 法律、法规对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、宗教房屋、文物古迹、历史文化保护建筑物另有规定的,从其规定。

第三十六条 本办法由市房屋征收部门负责解释。

第三十七条 本办法自公布之日起施行。



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